등기부등본 확인 사항 방법 - 꼼꼼하게 확인하는법

등기부등본 확인 사항 방법 - 꼼꼼하게 확인하는 법

 

등기부등본 확인하는 방법

이번 포스팅은 등기부등본에 대해서 준비를 해보았습니다. 등기부등본은 부동산을 거래함에 있어서 반드시 필요한 장부입니다. 정확히는 부동산에 관한 권리 관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부를 말하는 것이죠.

 

일반적으로 토지등기부와 건물등기부 2종으로 나뉘게 되는데요. 일반적으로는 개개의 부동산에 관한 등기에 관한 사항이 적혀있는 것을 뜻하곤 합니다. 때문에 부동산 임대차 거래 혹은 매매를 할 때 반드시 확인해야만 하는 서류입니다. 그만큼 매우 매우 중요한 서류이지요.

 

보통 발급 방법은 등기소를 방문해서 발급받는 방법과 인터넷 등기소를 이용하는 방법 이 두 가지인데요. 요즘에는 인터넷으로 발급을 받는 경우가 늘어나고 있습니다. 아무래도 번거로우니까요. 또한 인터넷 등기소가 조금 더 저렴한 것도 그 이유이기도 합니다. 인터넷 등기소의 경우 열람은 700원 발급은 1000원이고, 오프라인 등기소는 발급비용이 1200원입니다.

 

 

 

반응형

 

 

 

등기부등본 확인 사항 방법

 

등기부등본은 크게 세 가지로 구성되어 있습니다. 

 

• 표제부
• 갑구
• 을구

 

 

 

표제부

토지의 건물의 소재지, 지목 (땅의 목적. 건물의 경우 건물 구조와 면적) 등기 원인 및 기타 사항 등을 나타냅니다. 표제부에서 꼭 확인을 해야 하는 부분은 방의 개수와 구조가 실제 방의 개수 구조와 같은지를 알아보아야 합니다. 부동산의 소유주가 무허가로 방을 분할하는 경우가 있기 때문에 반드시 실물로 확인해주어야 합니다.

 

꼼꼼하게 확인하는 팁 근린생활시설이 표시되어 있는지 확인

 

• 건물의 용도가 근린생활 시설로 표기되었다면 주거용 건물이 아니라는 뜻입니다.
• 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 표기가 되어있다면 주상복합이라는 뜻으로 큰 문제가 없습니다.
• 하지만 건물에 따라서 전세보증보험 가입이 불가능한 경우도 있기 때문에 반드시 확인해야 합니다.

 

 

갑구

갑구는 소유권에 관한 사항을 나타냅니다. 가등기, 가처분등기, 예고등기, 가압류 등기등이 있으며, 이것은 집주인의 권리 관계 변경 및 소멸에 관한 사항 또한 확인할 수 있습니다. 여기서 반드시 확인해야 하는 부분은 바로 현재 등기부 상의 건물 소유자와 내가 계약하려는 계약서상 임대인의 인적 사항이 일치하는지를 봐야 합니다.

 

만약에 공동 명의라고 써져 있다면? '공유자'라고 표기가 되어 있으며 그 사람의 지분의 관한 부분까지 확인할 수 있습니다. 갑구를 꼼꼼하게 확인하는 팁은? 가등기, 신탁, 압류, 가압류 소유권이전등기 가처분, 임차권 등기명령이라고 적혀 있는지를 확인하는 것입니다.

 

 

 

가등기

 

• 가등기가 적혀 있다면 집주인이 바뀔 수 있다는 의미입니다. 반드시 정확한 소유자를 파악하세요.
• 임대인이 바뀌었거나 바뀔 예정인데, 그 정확한 날짜를 정확하게 알려주지 않는다면 그 매물은 피하세요.
• 소유권이전 담보가등기라고 적혀있다면 돈을 빌려준 다음 못 갚으면 집을 가져간다는 뜻입니다. 꼭 확인하세요.

 

 

 

신탁

 

• 소유권에 신탁회사가 표기가 되어있으면 소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받았다는 의미입니다.
• 이때는 등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 반드시 받아야 합니다. 없으면 불법 점유자가 될 수 있습니다.
• 신탁원부를 발급받아 신탁의 종류 및 적법한 임대 권한이 누구에게 있는지 꼭 확인하세요.

 

 

 

압류 및 가압류

 

• 부동산 소유주가 채무를 갚지 않아서 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 압류 및 가입류를 걸어둔 것입니다.
• 압류가 표기된 집은 세금 체납, 신용문제 등으로 인해서 소유권을 을 임시적으로 압류한 것입니다.
• 가압류의 경우는 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 못 받을 수 있는 위험이 있습니다.

 

 

 

소유권이전등기 가처분

 

• 압류와 비슷한 개념으로서 부동산의 소유자가 채무를 갚지 않아 소송에 들어갔을 때, 집을 처분할 수 없게 막는 것입니다.
• 소유권이전등기 가처분이 있다면 소유주가 집을 담보로 돈을 빌렸거나 소유권의 관계가 복잡한 것이므로 꼭 확인을 해야 합니다.
• 경매로 넘어가거나 소유권 등의 문제가 생기는 가능성이 많이 있기 때문에, 가급적 다른 매물을 둘러보는 것을 추천합니다.

 

 

 

임차권 등기명령

 

• 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아서 대항력 유지를 위해서 표기해 놓은 것입니다.
• 임차권 등기명령이 집행된 이후에 입주한 세입자는 우선 변제권이 없기 때문에 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.
• 한 번이라도 적혀있다면 세입자와 집주인 간의 문제가 있었다는 것을 의미하므로 확인하고, 다른 매물을 보는 것을 추천합니다.

 

 

 

을구

집의 소유권 이외의 권리 사항을 나타냅니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등등 등기 원인과 권리자 및 기타 사항을 확인할 수 있습니다. 을구에서 확인해야 하는 부분은 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정하는 '담보물권' 및 해당 부동산을 사용할 목적으로 설정하는 '용익물권'을 확인해야 합니다.

 

담보물권의 대표적인 예시로는 근저당권이 있습니다. 많이들 들어보셨을 텐데요. 부동산을 담보로 돈을 빌리고 이후 돈을 갚지 못했을 때 해당 부동산의 경매 절차를 통해 상환받을 수 있게 하는 제도입니다. 

 

• 근저당권이 없으면 가장 좋지만 현실적으로 그러기는 쉽지 않습니다. 그러니 반드시 얼마나 설정이 되어있는지를 확인해야 합니다. 근저당권이 많이 설정되어 있다면 그만큼 빚이 많은 것이므로 다른 매물을 알아보는 것을 추천해 드립니다.
• 근저당권은 설정금액 + 전세보증급을 합쳐서 해당 부동산 시세의 60~70%까지는 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.
• 때문에 계약을 할 때 주변 시세를 정확하게 파악해야 합니다. 그래야만 근저당권으로 인해서 피해를 예방할 수 있습니다.